부동산 경매로 재테크 시작해 볼까~~

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회지만, 복잡한 절차와 리스크가 따르므로 충분한 공부와 준비가 필요합니다. 아래에서 부동산 경매의 프로세스, 주요 용어, 초보자를 위한 안전한 경매 방법, 1주택자와 다주택자가 입찰할 수 있는 경매 물건까지 자세히 설명하겠습니다.

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1. 부동산 경매의 기본 프로세스

부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못했을 때, 법원이 해당 부동산을 강제 매각하여 채권자에게 변제하는 절차입니다. 주로 법원에서 진행하는 법원 경매가 일반적이며, 한국자산관리공사(캠코)에서 진행하는 공매도 있습니다.

📌 경매 진행 절차

1. 경매 개시 결정 → 채권자가 법원에 경매 신청
2. 물건 감정 및 매각 준비 → 감정평가를 통해 감정가 산정
3. 입찰 공고 → 법원 경매 사이트(온비드, 대법원 경매 사이트)에 공고
4. 입찰 → 원하는 가격을 써내고 최고가를 제시한 사람이 낙찰
5. 낙찰자 선정 → 최종 낙찰자가 결정되면 매각허가 결정
6. 잔금 납부 및 소유권 이전 → 일정 기간 내 잔금을 납부하면 소유권 이전

경매는 1회 유찰 시 20% 감액, 2회 유찰 시 추가 감액되므로 전략적으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

부동산 침체기가 계속 되어서인지 현재 부산의 경우 현재 1회 유찰시 30%저감된 금액으로 진행되는 점 참고바랍니다.

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2. 부동산 경매 주요 용어 정리

✅ 유찰: 입찰자가 없거나, 입찰가가 너무 낮아 낙찰되지 않은 경우

✅ 낙찰: 가장 높은 가격을 써낸 입찰자가 해당 물건을 매입하는 것

✅ 감정가: 감정평가사가 평가한 부동산의 시장 가격

✅ 최저입찰가: 유찰 시 감정가에서 일정 비율로 할인된 가격

✅ 배당: 경매로 회수된 금액을 채권자(은행, 세무서 등)에게 나누어 주는 과정

✅ 점유자: 현재 해당 부동산에 살고 있는 사람(전세 세입자, 소유자 등)

✅ 명도: 낙찰자가 부동산을 인도받는 과정(점유자가 있을 경우 명도소송이 필요할 수도 있음)

✅ 대항력: 세입자가 일정 요건을 갖추면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리

✅ 선순위 임차인: 경매가 진행되기 전에 이미 입주하고 전입 신고 및 확정일자를 받은 세입자

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3. 초보자가 경매할 때 안전하게 진행하는 방법

경매는 리스크가 따르므로 초보자는 신중해야 합니다. 아래 방법을 따르면 비교적 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다.

1) 등기부등본 분석 필수 📄 - 등기부등본은 표제부,갑구,을구란으로 나뉜다.

#표제부 : 해당 부동산에 대한 정보를 표시한 부분이다. 즉 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 토지의 경우에는 지번,지목, 지적을 기재하고 건물인 경우에는 지번,구조, 용도, 면적 등을 기재한다.

 

#갑구 : 소유권(소유자)에 관한 내용으로 소유권이 이전된 내용과 소유권이 변동되는 이유(경매, 압류, 가압규, 가처분 등)가 기록 된다.

 

#을구 : 소유권이외의 권리(전세권, 임차권, 저당권 등)가 표시되어 있다.

 

• 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계를 철저히 확인 : 장래에 생길 채권을 최고액까지 담보하기 위한 저당권을 근저당이라하며 그 근저당을 설정하는 것을 근저당설정이라 한다. 즉, 부동산에 근저당을 잡아놓은 금액만큼 돈을 받을 권리가 있다고 표시하는 것을 말한다. 우리가 은행에서 돈을 빌려 집을 사게 되면 등기부 을구란에 채권최고액 000원이라고 표시되어 있는 것이 근저당이다. 이런 권리관계를 잘 파악해서 소멸되는지 아니면 인수되는 지 등을 정말 꼼꼼히 챙기지 않으면 큰 손해를 볼 수 있다.
• 근저당 설정일보다 먼저 전입한 세입자는 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 반환해야 할 수도 있다. 대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.

2) 임차인의 권리 분석 

• "임차권등기명령"이 있는지 확인 : 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게  된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도를 통해 임차인이 대항력및 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다. 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원 또는 시.군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
• 점유자의 성격(소유자, 임차인, 불법 점유자 등) 파악해야 한다.
• 확정일자, 보증금 반환 가능 여부 체크 : 대항력 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받는 방법과 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 방법이 있다. 단, 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 된다.
• 대항력이 성립되기 위해서는 실제로 점유하고 전입신고 다음날 0시부터이다. 그러나 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없다. 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어 받아 임대차계약 기간 만료되기전까지 명도를 할 수 없다.

3) 매물 상태 직접 확인 

• 현장 방문 필수! (건물 상태, 점유 여부 확인) : 간혹 현장을 가 보지 않고 입찰하는 경우가 있는데 현장 임장은 필수이다. 현장에 답이 있다는 말이 있듯이 현장에서 얻게 된 건물의 상태등 뜻밖의 정보로 수익을 얻게되는 경우가 있으니 반드시 현상 방문을 하자.
• 주변 시세 조사 후 적정 입찰가 책정 : 인터넷으로 주변시세를 수집하고 그것을 토대로 주변 부동산 사무실 몇 군데를 방문해서 정확한 시세를 확인한 후 입찰가를 적는다. 간혹 경매보다 싼 급매 물건도 찾을 수 있는 로또도 숨어있기도 하니 반드시 체크해야 할 사항이다.

4) 초보자는 "안전한 경매 물건"부터 시작 

• 아파트, 오피스텔, 주택 같은 비교적 관리가 쉬운 물건 추천
• 선순위 임차인이 없는 깨끗한 물건 선택
• 명도가 어려운 상가나 공장보다는 주거용 부동산이 안정적

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4. 1주택자와 다주택자가 할 수 있는 경매 물건

🔹 1주택자(무주택자 포함)

1주택자는 경매로 추가 주택을 매입하면 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 일시적 2주택자 요건: 기존 주택을 3년 내 처분하면 양도세 중과 배제
• 비과세 혜택: 신규 주택을 먼저 사고 기존 주택을 매도하는 방식

🏠 추천 경매 물건

• 아파트, 빌라, 단독주택 (주거용)
• 신축 또는 준신축 아파트 (추후 매도 용이)
• 공시지가가 낮아 취득세 부담이 적은 주택 : 공시지가란 1989년 7월부터 시행된 제도로 매해 1월과 7월에 국토교통부에서 조사 및 평가하여 고시하는 토지의 가치를 의미한다. 공시지가는 재산세 및 종합부동산세와 같은 부동산 관련 세금을 매길 때 기초가 되는 기준가격을 의미한다. 공시지가는 시세가 아닌 점을 유의해야 한다. 공시가격이 1억원 이하인 경우 주택 수 합산 및 중과대상에서 제외되게 되며, 1주택의 경우 취득세율이 1.1%로 적용이 된다. 2주택 이상의 경우에도 1.1%로 취득세는 동일하지만 정비구역이나 재건축 시행 단지의 경우에는 주택 수에 포함되므로 주의해야 한다. 아파트의 공시가격을 확인하는 방법은 국토교통부의 부동산 공시가격 알리미 사이트를 통해 쉽게 획인이 가능한데 홈페이지 접속 후 화면 중앙에 위치한 공동주택 공시가격을 눌러 확인하면 된다.

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🔹 다주택자

다주택자는 조정지역과 비조정지역에 따라 세금 부담이 다릅니다.

🏠 추천 경매 물건

• 비조정지역 주택 (취득세 중과 피하기 위해)
• 오피스텔, 상가 (주택 수에 포함되지 않음)
• 토지, 공장, 창고 (다주택 중과세 피하면서 투자 가능)
• 법인 명의로 경매 참여 (개인보다 절세 효과)

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5. 부동산 경매의 장점과 주의할 점

✅ 장점

• 시세보다 저렴하게 매입 가능한 것이 가장 큰 장점이다.
• 경락대출을 통해 대출을 받을 수 있어 대출을 더 받을 수 있는 경우도 있다.
• 부동산 가격 상승 시 높은 시세차익 기대할 수 있다.
• 일반 매매의 경우는 이중매매 또는 허위 매매등으로 사기를 당할 수도 있지만 경매의 경우에는 안전한 소유권을 취득할 수 있으므로 이러한 위험성을 피할 수 있다.
• 가격 협상이 필요 없어 진행이 빠르고 본인이 원하는 금액에 맞는 부동산을 찾아 낙찰을 받을 수 있다.

⚠ 주의할 점 : 장점도 많지만 단점도 있으므로 반드시 확인해야 한다. 돌다리도 두들겨보고 건너라는 말이 있듯이 확인 또 확일해야 함을 잊지 말자.

• 명도를 하지 못해 소유권 행사에 제한을 받을 수 있다.
• 권리 분석을 잘못하여 말소되지 않는 권리가 발생할 수있어 추가 비용 발생이 발생하고 추가적인 채권을 인수할 수 있다. 또는 이로 인해 소유권을 뺏길 수도 있다.
• 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰금액 이외에 추가적으로 인수 할 수있다.
• 건물 내부를 보지 못하는 경우가 대부분이므로 파손등으로 인한 수리비가 발생할 수 있다.
• 입찰가격을 잘못 작성할 경우 매매가격보다 비싸게 매수할 수 있다.
• 유치권이 설정되어 있는 부동산을 낙찰받을 경우 공사대금이 많을 경우 이를 해결하기 위해 많은 비용이 발생할 수 있다.
• 세금 및 취득세, 양도세 등을 미리 고려해야 한다.

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결론

부동산 경매는 철저한 분석과 신중한 접근이 필요합니다. 초보자는 안전한 물건부터 시작하고, 1주택자와 다주택자는 본인의 상황에 맞는 물건을 선택하는 것이 중요합니다. 또한 등기부등본, 점유 상태, 시세 조사를 철저히 하고 현장 방문을 필수로 진행해야 합니다. 분명 쉽지 않은 경매이고 경매를 통해 수익을 보는 것은 어려운 일이지만 열심히 분석하고 임장하고 꾸준히 입찰하다보면 우리가 원하는 목표에 도달할 수 있으니 한 번 도전해 봅시다.